不動産用語集

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あ行

一般媒介契約

一般媒介契約

売主が不動産会社に売却先探しを依頼(仲介)する際に結ぶ媒介契約のひとつ。媒介契約にはその他に、専属専任媒介契約と専任媒介契約があります。媒介契約は、不動産会社に依頼する業務の方法や仲介手数料額などを明らかにするための契約です。仲介を依頼する際はこの契約の締結が宅地建物取引業法によって義務付けられています。
一般媒介契約は、専任媒介契約と異なり、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。また、不動産会社を通さずに自力で買主を探すことも可能です。契約に有効期限はなく、REINS(レインズ)への登録義務もありません。不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務もありません。
一般媒介契約では、明示型か非明示型のいずれかを選ぶことができます。明示型は、仲介をお願いした不動産会社の他にも仲介をお願いしている不動産会社がいるのか、いるのであればどの不動産会社にお願いしているのかを通知する方法です。非明示型はその反対でとくに何も伝えない方法です。
特徴としては、一見幅広く買い手を探すことができそうな媒介契約に感じがちですが、不動産会社にとっては(専属)専任媒介契約に比べると安定性の低い依頼となるため、買い手探しに本腰を入れてもらいにくいという難点があります。明示型・非明示型についても同様のことが言え、非明示型より明示型のほうが不動産会社に競争意識が芽生えるため、積極的に買い手を探してもらいやすくなります。

委任状

委任状

不動産の売買で、売主や買主が第三者に契約を委任する際に必要となる文書のこと。 文書自体は、「日付」、「委任者の住所・氏名・押印」、「受任者の住所・氏名」、「受任者を代理人と定める旨」、「該当する不動産の売買契約の権限、所有権の移転登記の権限、売買代金受領の権限」、「該当する不動産の概要」などが記入された内容です。ただし、所有権の移転については司法書士宛の委任状が別途必要になります。 不動産の取引で第三者に委任するのは、契約当事者が外国に滞在しているケースや、病気・怪我などで入院しているケースが一般的です。 注意点としては、委任状を持った相手と取引を行なう場合です。委任状が偽造されていたものであったり、委任状に書かれた内容以上の行為を受けたりすることも考えられます。そういったリスクを避けるため、委任状を持った相手と取引を行なう場合は、事前に委任者と連絡をとって委任の意思確認を行なう必要があります。

違約金

違約金

不動産売買の契約が締結されたあと、交わした契約書の内容に反する行為があった場合に請求できるお金のこと。契約内容に反していることを相手側に催促し、それでも応じない場合に限り請求をすることができます。違約金の金額は契約時の手付金が基準になることが多く、それよりも高額に設定される傾向があります。売買代金の20%を超えてはいけないと決められており、たとえ契約違反によってそれを超える損害が起きた場合でも、この金額を超える契約を締結することはできません。これは、売買取引に慣れていない一般の買主を保護するための取り決めであるため、宅地建物取引業者同士の売買取引においては適用されません。なお、違約金の金額は売買契約時に設定します。
また、違約金は、売主側はもちろん買主側も請求される可能性があります。
売主の場合であれば、契約後に突然買主側に契約解除を申し入れる場合、契約書で交わした内容の変更を申し入れる場合、契約書に書かれた物件の状態に誤りがある場合などに違約金が発生します。
一方で買主の場合でよくあるのは、債務の支払いが滞ることです。
契約したあとに齟齬がないよう、契約内容はしっかり確認しておきましょう

オーナーチェンジ

オーナーチェンジ

主に投資用の不動産で用いられる用語。投資用の一戸建てやマンションを、賃貸入居者がいる状態で物件の所有権を他の人間に転売することを指します。新たな所有者は借主を募集することなく家賃収入を得ることができます。投資用不動産を探している人にとってはメリットが大きいため、市場ではセールスポイントとして活用されています。
しかし、このようなオーナーチェンジ物件を所有しようとする際にはしっかりと下調べをしなくてはなりません。そもそも以前の所有者は安定して家賃収入が入ってくるにも関わらずその物件を手放すわけです。当然そこには、それなりの理由があるはずです。急ぎでお金が必要だということが理由であれば大きな問題ではありませんが、入居者やマンションの管理組合に何らかの問題がある場合は面倒です。購入を即決するのではなく事前の調査を怠らないようにしましょう。
また、入居中の不動産のため、新たな所有者は事前に物件の中を確認できない点もデメリットとして挙げられます。物件情報では築年数が浅く、設備も最新のものが設置されていると書かれていたとしても、実際は入居者の使用方法に問題があり傷みが激しい場合も考えられます。
このようにオーナーチェンジ物件の所有を検討する場合は、メリット・デメリットの両方を鑑みる必要があるでしょう。

か行

買い替え特約

自宅の買い替え時に用いることのできる特約。購入物件を契約する際に特約として付帯できるもので、指定した期間内に前住居が指定価格で売却できない場合、新居の購入契約を白紙にできるものです。ただし、これは買い替える側にとって大きなメリットになりますが、一方の(新住居となる物件の)売主側にはリスクが大きいため、同意が得られない場合もあります。ちなみに、この特約を付帯して契約を締結すれば、白紙解約した場合に違約金は発生しませんし、手付金も戻ってきます。
この特約を売主側に了承してもらうためには、以下のような方法が考えられます。例えば、新住居を不動産会社に仲介してもらい購入する場合、その仲介会社に前住居の売却を専属専任媒介契約または専任媒介契約で依頼することです。この媒介契約は、1社のみに売却先探しを依頼するもので、不動産会社契約に結びつけるために積極的に買い手を募ります。買主にデメリットがある条件でも、他の媒介契約より買い手が見つかる可能性が高くなので検討してみる価値はあるでしょう。

解約手付

手付の一種。手付を放棄、または手付の倍額を支払うことで、任意に不動産などの契約を解除できる手付のことを指します。民法ではこの解約手付が原則とされており、また宅地建物取引業者が売主の場合、受け取った手付金は解除手付にされることが宅地建物取引業法で定められています。宅地建物取引業法ではその金額は不動産代金の20%が上限となっています。
当然ですが、これは契約締結後に発生することなので、契約前にキャンセルをした場合、手付金は返還されます。
売主側で解約手付を支払うケースとしては、住宅の買い替えを検討して先に前住居の特約など付帯せずに売買契約を結んだものの、新しい住居が見つからない場合に利用することが考えられます。一方、買主側が支払うケースとしては、契約締結後に仕事や家庭の事情で不動産を保有できなくなった場合などが考えられます。とはいえ、どちらもケースとしては稀です。
ちなみに手付のなかには、解約手付のほかに契約の成立を証明する証約手付や、債務が不履行になった場合の損害賠償や違約罰としての違約手付があります。

競売

(不動産)競売

民事執行法に基づき、金融機関などの債権者が差し押さえた不動産を、裁判所が主体となって売却する業務のこと。競売で取り扱われる不動産は、住宅ローンなど債務の返済が滞った債務者が担保として差し押さえられた不動産です。競売は各地の地方裁判所で定期的に実施され、落札金は債権者に支払われます。
競売で取り扱われる不動産には、一般の不動産とは異なった点があります。一般住居用の不動産の場合、売主側は引渡し業務と瑕疵担保責任を負いますが、競売の場合はそれを負ってもらうことができません。そのため、もし落札した後に建物や土地に不具合を発見したとしても、落札した新たな所有者が自費でそれらの補修や対策を行なわなくてはなりません。また、住宅ローンを利用することは可能ですが、ローンの審査が通らず購入をキャンセルする場合、通常の不動産では手付金が戻ってきますが、競売物件の場合は返還されません。
ただし、落札側にもメリットはあります。例えば、債権者に引渡し義務がないため評価額が抑えられ、市場より安く手に入れやすいことが挙げられます。また、需要が少ないために一般的な不動産市場にはあまり売りに出されないような変形地などの特殊な物件を探しやすいのも一つのメリットです。

建蔽率

建ぺい率

 

敷地面積に対する建築面積(建物の水平投影面積)の割合(%)。
例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の建築面積が50平方メートルならば、この住宅の建ぺい率は50%ということになる。

建物の建ぺい率の限度は、原則として、用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。

さ行

敷金

 

建物の借主が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため、貸主に交付する金銭をいう。
敷金は、契約が終了した場合に、未払賃料等があればこれを控除したうえで借主に対して退去後に返還される

修繕積立金

管理組合が管理費とは別に共用部分や付属施設などの修繕を目的とした長期計画に従って修繕を実施するために、区分所有者から毎月徴収した金銭を積み立てたものである。
管理費と同様、一般的に専有部分の専有部分の面積の割合で月額料金が定められている。

 

譲渡所得

譲渡所得とは、個人の資産を譲渡したことによって得られた利益のことを指します。主に不動産などの売却の際に用いられることが多い用語で、不動産の売却価格のことではなく、そこから経費などを差し引いた利益のことを指します。例えば、10年入居したマンションを売却した場合、購入価格が3000万円、利息が500万円で、10年間で1500万円返済したとして、2500万円で売却できた場合、残った500万が譲渡所得となります。
譲渡所得に含まれる資産には、土地、借地権、特定の公社債、宝石、書画、骨董、船舶、機械器具、ゴルフ会員権、特許権、著作権などが含まれます。
なお、譲渡所得は所得税・住民税の対象となります。土地・建物については譲渡した年の1月1日の時点で5年以内か5年超かで税率が異なります。5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得となります。税額の計算方法として、まず、課税譲渡所得金額を算出(譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除※)します。その上で税額を計算します。計算方法は、税額=課税長期譲渡所得金額×20%(長期の場合。短期の場合は39%)となります。
※特別控除…自己居住用財産の場合、年間最大で上限5000万円

譲渡損失

譲渡損失とは、不動産など資産の売買を行なった際に生じた損失のこと。例えば、購入価格3000万円、ローンの利息が500万円、10年間で1000万円返済した住宅を2000万円で売却した場合、差額となる500万円が譲渡損失となります。なお、2013年現在、マイホーム(旧居宅)を売却して新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たすと、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから控除する「譲渡損失の繰越控除」という制度を受けられます。さらに、1年で損失分が相殺しきれなかった場合、譲渡した年の翌年から3年の間、繰り越して相殺することもできます。適用要件は、自分が住んでいた住宅であること、所有期間が譲渡した年の1月1日の時点で5年を超えていること、日本国内にあるもの、居住用の床面積が50㎡以上あること、新たなマイホーム(新居宅)を取得した翌年の12月31日までに入居するか入居見込みであること、新たなマイホームを取得した年の12月31日の時点で、その住宅用の返済期間10年以上のローンを借りていること、となります。

成約価格

成約価格

不動産取引を行なう際、売買契約書に記載される金額のこと。新築住宅の販売価格や、中古物件の売出し価格とは一致しないことが少なくありません。この価格は、不動産の相場を調査する際に非常に重要となるもので、物件を査定する際にも利用される。また、全国の成約価格のデータはREINS(レインズ)にも取引情報としてデータベース化されています。
なぜ成約価格は販売価格や売出し価格と一致しないことが多いかというと、販売価格や売出し価格は売り手側の状況や思惑によって設定されるのに対し、成約価格は売主側・買主側双方の了承が必要だからです。例えば、新築物件であればマンションデベロッパーが利益などを考慮して適正な販売価格を設定しますし、中古物件の場合、売主が価格重視であれば高めに、早期売却を考えていれば安めに設定されるケースがあります。しかし、成約価格は買主側の意向も反映されるので、価格交渉などによって販売価格や売出し価格より安く取引きされることがあります。
とはいえ、当初設定された価格から成約価格が大きく変化することは稀なので、販売価格や売出し価格は目安として参考にしたほうがいいでしょう。

セットバック

2項道路(建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと)に接する場合において、建物を建築・再建築する際、道路の中心線から2mとなるよう敷地の一部を後退させることをいう。
なお、セットバックした部分は道路とみなされ、建物を建築することはできない。

専属専任媒介契約

売主が不動産会社に売却先探しを依頼(仲介)する際に結ぶ媒介契約のひとつ。媒介契約にはその他に、専任媒介契約と一般媒介契約がある。媒介契約は、不動産会社に依頼する業務の方法や仲介手数料額などを明らかにするための契約です。仲介を依頼する際は、この契約の締結が宅地建物取引業法によって義務付けられています。
専属専任媒介契約は、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができない点です。契約の有効期限は最大で3カ月となっています。不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS(レインズ)への登録が義務付けられています。また、不動産会社は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。
依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、限られた期間内に買い手を見つけないと不動産会社は売買契約を仲介できないため、一般媒介契約よりも優先的に買い手探しに力を入れてもらうことができる点です。

た行

仲介手数料

宅地建物取引業者を通して不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合に、媒介契約にもとづき、宅地建物取引業者に成功報酬として支払うお金のこと。
媒介手数料(媒介報酬)ともいう。

定期借家契約

平成12年3月1日の改正法施行により、借家契約時に貸主が「期間の満了により契約が終了する」ことを借家人に対して、公正証書などの書面を交付して説明する場合には、賃貸期間が終了すると借家契約も終了し、借家人は退去しなければならないとする契約。
原則として契約の更新はできず、再契約には貸し主・借家人双方の合意が必要である。

な行

任意売却

住宅ローンなどを借りてマイホームを購入したものの、ローンの返済が難しくなった場合、金融機関など債権者が抵当権を実行して不動産を差し押さえるのではなく、債権者・債務者の合意に基づいた上で担保不動産を市場で売却することを指します。
競売では、手続きや売却に時間がかかる場合が多く、売却価格も市場価格より安めになる可能性が高くなります。一方、任意売却では、市場価格で売却することができ、さらに債権者との間で返済方法や退去時期について交渉することができます。また、競売は公開されますが、任意売却なら秘密を保持することができます。
任意売却をするにはいくつかの方法・手順があります。任意売却のサポートを専門で行う会社に相談・依頼する方法の他、住宅金融支援機構に依頼することでも行えます。依頼後は、専門業者との個別面談、自宅の査定を経て、金融機関と合意が成立すれば任意売却が成立します。なお、不動産の売却価格については債権者側の判断となります。

ら行

礼金

建物の賃貸借契約を締結する際に、借主から貸主に対して、謝礼として支払われる金銭をいう。
契約が終了しても通常、借主に返還されない。